재건축 부담금 산정 놓고 '뒤죽박죽'…"계산법부터 달라"

재건축으로 얻은 이익의 일부를 환수하는 재건축초과이익 부담금을 두고 현장의 혼란이 이어지고 있다. 부담금 예상액이 단지마다, 추정 기관마다 크게 다르게 나오면서 조합과 주민들은 사업성을 가늠하기 어렵다고 호소한다. 사업 추진 여부를 결정해야 하는 시점에서 불확실성이 커지자 일부 단지는 속도 조절에 들어갔다. "같은 단지인데 금액이 2배 차이" 수도권의 한 재건축 추진 단지는 최근 조합원 설명회에서 예상 부담금을 놓고 큰 논란을 겪었다. 조합이 의뢰한 시뮬레이션과 외부 업체가 내놓은 추정치가 2배 가까이 벌어졌기 때문이다. 이 단지 조합원 F씨(58)는 "수억 원이 오갈 수 있는 문제인데 어느 숫자를 믿어야 할지 모르겠다"며 "분담금 계획을 세우려 해도 기준이 흔들려 답답하다"고 말했다. 혼란의 배경에는 부담금 산정 구조의 복잡성이 있다. 부담금은 재건축 종료 시점의 주택 가액에서 개시 시점의 가액, 정상 주택가격 상승분, 개발비용 등을 뺀 초과이익을 기준으로 부과율을 적용해 계산한다. 어떤 시점의 가격을 기준으로 삼는지, 공사비와 각종 비용을 어디까지 인정하는지에 따라 결과가 크게 달라질 수 있다. 공사비 상승·시점 불확실성이 변수 최근 공사비가 가파르게 오른 점도 계산을 더 어렵게 만든다. 개발비용이 늘면 초과이익이 줄어 부담금이 감소하는 효과가 있지만, 같은 이유로 조합원 분담금은 늘어나 전체 사업성은 악화된다. 준공 시점의 집값 전망도 불확실해 예상액이 수시로 바뀐다. 여기에 제도 개편 논의가 이어지면서 혼란이 가중되고 있다. 면제 기준이나 부과율 구간, 1세대 1주택 장기 보유자 감면 등을 손질하자는 의견이 나올 때마다 단지들은 사업 일정을 다시 따져봐야 한다. 정비업계 관계자는 "법이 바뀔 가능성을 염두에 두고 사업 시기를 저울질하는 단지가 늘었다"고 전했다. "산정 기준 투명화·예측 가능성 높여야" 전문가들은 부담금의 취지 자체와는 별개로, 산정 과정의 투명성과 예측 가능성을 높여야 한다고 지적한다. 도시정비 분야의 한 전문가는 "조합원이 합리적으로 판단하려면 사전에 신뢰할 만한 추정치를 확인할 수 있어야 한다"며 "산정 기준과 인정 비용의 범위를 명확히 하는 지침이 필요하다"고 말했다. 한편 이익 환수의 필요성을 강조하는 시각도 있다. 개발이익이 일부 소유자에게 집중되는 만큼 사회적으로 환원해야 한다는 주장이다. 이를 둘러싼 찬반이 팽팽한 가운데, 현장에서는 제도의 방향과 별개로 최소한 계산 기준만이라도 분명해지길 바라는 목소리가 커지고 있다. F씨는 "부담금을 내야 한다면 얼마를 언제 내는지라도 알고 계획을 세우고 싶다"며 "불확실성이 가장 큰 부담"이라고 말했다.